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海外事例: 台北101
(不動産業)

概要

クライアント

台北金融大楼股份有限公司(Taipei Financial Center Corporation, TFCC)

所在地

台湾 台北市

CBRE業務

超高層オフィスタワーによるLEED® O+M v4プラチナ認証再取得の支援

背景


台北101(TAIPEI 101、台北国際金融センター)は世界有数の超高層ビルです。125社以上のテナントが入居し、毎日1万人を超える人々が働いています。Taipei Financial Center Corporation(TFCC)をディベロッパー兼オーナーにもつ、台湾台北市にあるこの地上101階建ての超高層ビルは、2004年に完成しました。ビルはサステナビリティを重視し、三層の低放射率(Low-E)ガラス壁面、総合的な雨水回収システム、熱エネルギー貯留システムなど、環境に配慮した最高の機能がいくつか取り入れられています。

台北101は設計段階においてはグリーンビル認証を取得していませんでしたが、TFCCは2009年、米国グリーンビル協議会のLEED for Existing Buildings: Operations & Maintenance(LEED EB:OM、既存建物の運用・管理に関する評価システム)を用いた認証手続きを開始しました。LEEDはLeadership in Energy and Environmental Designの略で、グリーンビル性能を検証する枠組みを提供し、取得ポイントによって異なるレベルの認証を受けられるシステムになっています。

TFCCは2年間にわたり、LEED EB:OMの要件を満たすために必要な数々のプロジェクトと運用上の変更に投資しました。台北101は3,341万KWHのエネルギー消費量削減に成功し、年間200万米ドルのコストダウンを達成しました。2011年、台北101は権威あるLEED EB:OM v2009プラチナ認証取得という、輝かしい偉業を成し遂げました。

しかし、TFCCは新たな課題に直面しました。LEED EB:OMは5年以内の再認証を必要とします。再認証には、建物がLEED EB:OMビルに期待される水準を保持してきたことを確認するため、パフォーマンスを記録し、最初の認証時のパフォーマンス水準の維持を証明する必要がありました。しかしながら、USGBCの要件が同じLEEDバージョンであっても時の経過とともに微妙に進化したり、主な施設管理スタッフが異動したり、あるいは性能記録が失われたりすることが多々あります。再認証に合格するには、関係する手続きとタイミングを理解し、適切な方法で重要課題を解決することが重要です。5年間の再認証期間全体にわたるサステナビリティについての継続的なモニタリングと取り組みの記録が必要であり、特に再認証申請直前の18か月間が重視されます。

成果


CBREは2012年以来、TFCCに翌年に発表された最初のCSR報告書を含めてサステナビリティについてアドバイスを行ってきました。CBRE Asiaのサステナビリティ チームは台北101の建物とその運営方法を熟知していたため、TFCCが通常の想定より早くから再認証に対する計画を開始する必要があると認識していました。加えて、LEED EB:OM v2009を利用した台北101の最初のプラチナ認証後、USGBCはLEED v4を発表しており、TFCCには検討すべき新たな選択肢がもたらされていました。

クライアントに先を見据えた堅実なアドバイスを提供できるよう、CBRE Asiaのサステナビリティ チームはCBREの米国LEEDプログラムグループとチームを組みました。これは2008年の設立以来、数十件の再認証プロジェクトをはじめとして世界中で500棟近くの建物の認証取得に貢献してきたグループです。

CBREはTFCCにすべての選択肢を提示しながら、LEED再認証手続きとその早期開始の重要性を説明しました。プラチナレベルの評価を維持しながらLEED v4認証を受けることは、この超高層ビルが最高峰のグローバル基準に合わせて管理されているビルであるという評判を維持し、ワールドクラスのテナントを継続して誘致できることを意味します。TFCCの不動産管理およびエンジニアリングチームは認証維持に求められる条件に従って優れた仕事をしていましたが、CBREはどのシステムや慣行をどのタイミングで強化、更新、変更する必要があるかを明確にしました。再認証を確実にするため、CBREは全面的なLEEDコンサルティングサービスを提供し、新しいLEED要件と慣行について不動産管理を担当するスタッフとエンジニアリングチームの研修を行うほか、アジアの超高層ビルの状況に合わせてUSGBCの新しいシステム要件の翻訳を行いました。台北市場に関する知識、言語能力、グローバルな知見を有するCBREのグリーンビル専門家にはLEED v4策定に関わった元USGBCメンバーも含まれており、TFCCには有益でした。

LEED v4はまだ比較的新しく、その要件と新しいクレジット(要求項目)は難題でした。そこで、CBREはUSGBCと直接対応し、TFCCの戦略がLEED要件にそっていることを確認しながら手続きを進めました。その努力が実り、台北101は世界のあらゆる種類のプロジェクトの中で90ポイントを獲得した最初のLEED v4認証プロジェクトとなり、世界初のLEED v4プラチナ超高層ビルとなりました。

CBREの専門知識は、グリーンビルの真のリーダーとしての台北101の側面を、台湾だけでなく世界的にも知らしめることを可能にしました。また、台北101は台湾で初めてのLEED v4プラチナ認証プロジェクトであったため、USGBCのLEED Earthプログラムに基づいて認証手数料が免除され、TFCCはさらなる価値を享受することができたのです。

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